TEMA: Kupovina nekretnine - iskustva

Postovani ucesnici foruma,

s vremena na vreme pratim ovu vasu temu i interesuje me zasto nema uopsteno vise informacija o novogradnjama, investitorima, cenama... npr. kakva je sama gradnja, toplotna i zvucna izolacija, ventilacioni odvodi, koji investitor ulaze vise u enterijer u odnosu na ostale, dinamika placanja kao i cene stanova... znamo da nisu svi investitori isti, kako izdvojiti bolje od losijih? Generalno sticem utisak da je sve ispred navedeno tabu tema, a iskustva kupaca bi bila dragocena za sledece kupce koji nameravaju kupiti stan.

Deo oko cene i placanja ti moze reci samo kupac, jer je to vrlo individualno - sve se na kraju svede na pregovaranje pojedinca.
Prodavac sigurno nece na forumu da ti pise cene.

Toplotna izolacija je sada kod svih manje-vise ok. Na to ih i zakon tera.

Deo oko kvaliteta same zgrade ti mogu reci samo stanari u tim zgradama. Pravu komparaciju ti tesko moze neko reci - taj neko bi morao da je ziveo u zgradama razlicitih investitora. Na osnovu posete od par sati uz sve zagledanje - tesko.
To da li su plocice skuplje ili jeftinije, da li su slavine Grohe ili neke "leve" i slicni detalji koji se vide na prvi pogled - ne znaci previse. To je sve vrlo sitna cifra u konacnoj sumi. Nazalost, pravi (ne)kvalitet ces videti za 5-10 godina, kad krene da prokisnjava krov na novoj zgradi - sto nije ni malo redak slucaj.

Donekle moze da se vidi koliko je ulozeno u detalje. Recimo kad se pogleda kupatilo - koliko je "pametan" raspored, kako su uklopljene sanitarije, kako su uradjene fuge, lajsne, ventili i slicno. Koliko su ravni zidovi kada se gledaju pod reflektorom i slicno.

I opet - to kako je jedna zgrada jednog investitora uradjena uopste ne mora da znaci da ce isto tako biti uradjena i neka sledeca.

Ziveo sam na limanu4 20 godina u onim crvenim-bordo zgradama..leti sam nosio trenerku,a zimi je bilo toplo u stanu.klimu nismo imali ..zgrada je radjena od livenog betona i pravila se 5 godina..komsije nikada nisam cuo.. sada zivim u zgradi koja je napravljena 2012 novogradnja,ujutru cujem komsiju dok vrsi malu nuzdu jer gadja u vodu u wc solji.. svaku svadju,veselje propratim..leti palim klimu ,a zimi sam u sorcu sto znaci da je izolacija ok..sve u svemu neradi se kao pre,gleda se samo novac da se uzme..

Potpuno se slazem sa Aleksandrom...

Komsije se cuju, ne znam sta da radim. Dok hodaju, sve odzvanja, a ISPOD mene su. Hodaju na petama ocigledano. Komsije iz bocnog stana se cuju iz WCa. Investitor je rekao da je stavio Termosilent podlogu, ali meni to deluje vrlo vrlo lose.... Stan ispod, cuje se i kada pricaju i kada klinci sviraju neki instrument.

Od drugara koji je radio za odredjenu gradjevinsku firmu, znam da se pregradni zidovi rade na kant da bi povecali kvadraturu. Ocigledno cu morati jos da ulozim novca kako bih povecao zvucnu izolaciju...

Prozori na spojevima lagano pocinju da propustaju hladnocu, ali je generalno toplo i zadovoljan sam. Generalno 8/10 zbog zvucne izolacije.

Delija napisao/la:
Ja moram da se slozim sa svim sto ste napisali, unazad desetak godina smo posedovali tri nekretnine u razlicitim zgradama i sve su bile novogradnje, najvise problema je bilo u zgradi gde stanari nisu vodili racuna o samoj zgradi. Iako se novac odvajao za zgradu, novac se nije ulagao u istu, lift je bio izuzetno bucan, nikad uredno servisiran, o remontu da i ne pricam, ulaz nikad krecen, hidrocel na izdisaju, krov prokisnjavao itd.

Ja kao zensko naucila sam iz iskustva da trebam pri kupovini stana obratiti paznja ama bas na sve i sad smo pred kupovinom veceg porodicnog stana i hvata me panika da negde ne omanemo. Meni nisu toliko vazne slavine ili plocice, to su stvari koje mogu sama da promenim vremenom, najvise me muci zvucna izolacija i kako to unaprediti u dogovoru sa investitorom ako se odlucimo na kupovinu u izgradnji? Kao sto rece Aleksandar, ne zelim da cujem vrsenje nuzde, pustanje vodokotlica, ciljamo na poslednji peti sprat i tako se nadamo da cemo izbeci tabananje, pomeranje namestaja u ponoc i sl iznad nasih glava. Prvi i drugi sprat s ulicne strane izbegavamo zbog restorana, kafica, pekara, marketa i njihovih klima koje bruje non stop, dvorisna strana opet ima neke svoje mane.... Gledamo da smo udaljeni od lifta, ma koliko ga investitori hvale, on s vremenom postaje glasniji, bucniji...

Svaki savet je dobrodosao.

neusatz! napisao/la:
Pogledala par stanova u Strazilovskoj. Cena 1750e po m2. Interijer nista posebno, sem aluminijskih okvira za prozore. S ulicne strane dopire ulicna buka, kad se zatvore prozori buka se ne cuje u stanu. S dvorisne strane ruzan pogled na grafitima isarane zidove i stariju gradnju. Lokacija super.

djaso napisao/la:
Mozda jedni od lepse uredjenih stanova trenutno na trzistu, kvalitetnija oprema i uravnotezeni tonovi. Pocetna cena 1200e za vece stanove, moze i nize, ovisi o nacinu placanja. Mane su npr. mala dnevna soba oko 15m2, spavaca soba u koju fizicki ne stane bracni krevet..., u pitanju je stan vece kvadrature.

HellBlaze napisao/la:
Stan na uglu, prostranan, raspored nije los, ali unutrasnjost staromodna, oprema podseca na gradnju iz 2004 godine. Okolo zgrade parking oznacen i spreman za pojedinacnu prodaju, sto je veoma neuobicajeno na Novoj Detelinari. Svuda je parking javni, kako su uspeli da privatizuju zemljiste oko zgrade, nemam pojma.

Imam do sada 14 kupovina/prodaja nekretnina, ako sam dobro na brzaka sabrao. Živeo u više njih, kuća, stan, novogradnja, starogradnja, gradnja pre II sv. rata... Kupovao u izgradnji, gotove, stare za renoviranje, očuvane... Obišao i pogledao puno toga prilikom kupovina, upoznao razne ljude prilokom prodaja... Uknjižavao sve (nekad uz muke (ft1p), nekad bez)... Mogao bih roman o tome da napišem.

Ono što mogu da kažem je:
1. Kriterijumi su različiti. Ono što je meni loše, drugom je dobro. Tako da se teško može samo na osnovu tuđeg iskustva videti šta je dobro, jer ne postoje merljivi parametri.
2. Bolje i lošije gradnje je uvek bilo i biće. Imao stanove u dve zgrade jedna do druge, jedna građena 65. druga 68., raspored sličan, investitor drugi, razlika u kvalitetu ogromna, od same konstrukcije zgrade, zidova, do finalnih radova...
3. Boljih i lošijih rasporeda je uvek bilo i biće. Video jako puno nefunkcionalnih stanova građenih, u da kažem zlatno doba, dakle kraj 70-tih i 80-tih, što je mene lično iznenadilo.

Moj savet nekome ko kupuje stan je da ne treba apriori da ide samo na novogradnju. Starogradnja itekako može biti bolja varijanta, a jeftinija sigurno.

Meni su jako važna i zanimljiva ova iskustva.
Kad sam ja kupovao stan išao sam preko jedne agencije. Htela je da sakrije da je taj stan pod hpotekom. Na dan odlaska u agenciju da dam kaparu nisam znao da je stan pod hipotekom.
Na putu do agencije sam nazvao mog druga advokata i zamolio ga da mi proveri taj stan. On je baš bio u katastru (tad se nije moglo proveriti online) i javio mi da je stan pod hipotekom.
Nisam ni otišao u agenciju. Nazvao sam ih i rekao da imaju sreće što sam to na vreme video i da nisam odustao od stana. Kad skinu hipoteku neka mi se jave. Dalje je to išlo kako treba.

Prošle godine smo kupili stan. Nijednog trenutka nisam ni želeo ni gledao novogradnju. Nataložilo se od devedesetih kod mene nepoverenje u sve što je post-jugoslovensko u ovoj državi. A od studentskih dana do sada sam prošao podosta zgrada i iskustva su samo pojačala moja predubeđenja. Od svih stvari uverljivo najveću razliku koju sam primetio između starijih zgrada i ovih iz ovog veka je upravo katastrofalna zvučna izolacija kod ovih novih. Poslednji stan pre kupovine, u Valentina Vodnika je bio šlag na tortu. Ne galama, ne žurka, obični razgovori su se jasno čuli.

Kriterijumi jesu različiti, neko ni ne želi ni nema vremena/volje da nešto renovira, razumljivo. Samo, ako bih imao da dam samo jedan savet ljudima, to je da ne odbacuju starogradnju a priori. Uz proveru, razgovore sa potencijalnim komšijama možete svašta saznati. Plus, samim tim što ih ne odbacujete u startu, broj opcija da ne budete negde na nekoj saobraćajnici ili iznad kafića vam se značajno povećava (ak vam je to važno kao što je meni bilo). Da ne spominjem da ćete proći jeftinije, sa sve renoviranjem, to se podrazumeva.

Ja mogu samo da porucim za one koji kupuju u predugovaranju ili tokom izgradnje: ne kupujte od onoga ko prvi zabode asov vec od onoga ko je izgradnju pokrio sigurnom finansijkom konstrukcijom i koji ce zgradu u roku provesti kroz tehnicki prijem i legalno.

Mnogi su se opekli gledajuci gde bager jamu kopa...danas zive kao podstanari, bez prebijene pare.

kasko napisao/la: A kako mozes znati da li je pokrio ili nije?Prosto je nemoguce.Jedino bih gledao kod nekoga ko ima neki renome iza sebe,bar 3,4 izgradjene zgrade iza sebe koje su papiroloski ciste i koje su ok kvaliteta.Samo sto se u danasnje vreme ne moze velika razlika postici u predugovaranju i useljiv.Tj moze na skupljim lokacijama,npr u izgradnji 1400 a useljiv 1600.Ako je investitor uknjizen na plac 1/1 i ima placene komunalije u celosti to je dobar znak.Takodje objekti koji se grade putem projektnog finansiranja su prilicno sigurni.

Mega Invest je imao iza sebe više od 3 ili 4 izgrađene zgrade pa prošle godine sa parama pobegao iz države sa nezavršenim projektima. Ni to nije garancija.

Novajlija napisao/la: Apsolutno se slazem da nije.SI partner takodje je propao sa tri nezavrsene itd....Rizik kupovine stana u izgradnji uvek postoji i postojace.

djaso napisao/la:
Mene toliko ne brine kupovina stana u izgradnji u danasnje vreme, vec kvalitet gradnje. Niko vise ne gradi kao sto je gradio npr pomenuti SI Partner, a opet su im zgrade imale problema sa prokisnjavanjem krovova i zvucna izolacija je losa. Ono po cemu se SI Partner i danas izdvaja jeste unutarnja oprema, bambusov parket, aluminijski radijatori, medijapan unutrasnja stolarija, kvalitetnija sanitarija, dzakuzi kade... Keramicke plocice su isto kvalitetne, mada za danasnje vreme sad vec demode. Danas to necete dobiti ni kod jednog investitora, bez obzira na cenu po m2. Si Partner je zidao sve duplom ciglom, danas se postavi betonska konstrukcija i popunjava se blokom i betonskim plocama. Unutarnja oprema se sastoji od najjeftinije sanitarije i keramickih plocica, furnirana sobna stolarija, panel radijatori, podovi su od vecih komada stisnjene piljevine, brze za postavljanje i jeftinije od parketa...

Takodje smatram da su problem i lokali koji se sredjuju tek po useljenju prvih stanara, pa tako cesto zeljeni prvi, drugi, treci sprat trpe svakodnevnu torturu kafica, restorana, basti u kojima su postavljeni zvucnici sa muzikom, televizori, po nekoliko klima koje bruje non stop ispod necijeg prozora, kao i ventilacija za odvod smrada iz kuhinje restorana koji se proteze sve do iznad petog sprata, pa onda visi spratovi uzivaju u miomirisima iz kuhinje.

Toplotna izolacija uglavnom nije problem u novogradnjama, a i nemamo vise hladnih zima, dok je zvucna svuda problem. Cuje se doslovno sve iz susednih stanova, ne znam kako je u starijoj gradnji iz 80tih i 90tih...

Što se zvučne izolacije tiče, ubedljivo najbolju zgradu je izgradila Budućnost u Puškinovoj devedesetih. Tu su šefovi gradili za sebe. Neki su završili u zatvoru a firma u čabru.

Što se tiče pokrivenosti finansija, zna se danas ko ima pokriven ugovor finansiranja sa kojom bankom ili ko nema.

Pozdrav svima,
nov sam na forumu, ali citam i pratim redovno. Volio bih da pokrenem neku temu za razmenu iskustava iz prve ruke o stanjima u zavrsenim, postojecim zgradama. Kao buducem kupcu stana ovo mi je vrlo bitno a verujem i drugim ljudima u slicnoj situaciji. Npr zanimaju me zgrade na Limanu, neboderi, visoki spratovi. Ko zivi u tim zgradama, sa kakvim problemima se susrece? Kako se ti problemi resavaju? Da li je poslednji sprat odmah ispod ploce ili postoji neki prostor iznad jos? Sta god na ovu temu moze.

U sustini da to je ideja. Samo sam imao zamisao kao sto je mrnjavi napomenuo, vise detaljniju analizu postojecih stanja. Npr. konkretni problemi po zgradama, u komsiluku, spremnost skupstine stanara na resavanje problema. Stanja instalacija, krova, bubasvabe i tako te stvari.
Pozdrav

Pozdrav svima,
Interesuje me da li neko ima iskustva sa dijagonalom espro ili je cuo nesto vezano za njih i kvalitet njihove gradnje. Na sajtu sam video da planiraju da grade zgradu na samom kraju limana 4 (ulica Laze Lazarevica) i taj projekat mi deluje interesantno. Svaka informacija je dobrodosla Hvala unapred