TEMA: Stambena novogradnja - praćenje gradilišta

Od 2016. godine do kraja januara 2019. za stambene zgrade u Novom Sadu izdate su 864 građevinske dozvole, pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku.


Od tada je izgrađeno ili je počela gradnja 753.226 kvadratnih metara. Ako kao prosečnu kvadraturu stana uzmemo 55 kvadrata, to znači da je Novi Sad postao "bogatiji" za više od 13.500 stanova. Pretprošle, 2017. godine broj izdatih građevinskih dozvola bio je duplo veći u odnosu na 2016, a godinu dana kasnije, 2018, ovaj "zamah" u izgradnji nije utihnuo. Iako je u januaru 2019. izdato tek 16 građevinskih dozvola, ništa ne sugeriše da će ova godina u tom pogledu biti drugačija od prethodne dve. Procenjuje se da je trenutno u izgradnji oko 150.000 kvadratnih metara za koje je zaduženo pedesetak investitora.

Velika konkurencija i naizgled velika ponuda nisu doprinele snižavanju cena, naprotiv. Najjeftiniji kvadrat u zgradi u izgradnji trenutno košta 850 evra, što je verovatno uslovljeno i lokacijom, jer je u pitanju zgrada kod Veterničke rampe. Centar, Grbavica, Podbara i Rotkvarija vode kao delovi grada u kojima je najteže priuštiti stan. Cena najskupljeg kvadrata iznosi 2.450 evra, a toliko bi platili građani koji bi želeli da kupe stan u stambeno-poslovnoj zgradi Pupinova palata, pokazuju podaci specijalizovanog sajta gradnja.rs.

Urednik tog portala Igor Conić za 021 kaže da, uprkos velikom broju zgrada koje se grade i desetinama investitora koji se takmiče za kupce, cene kvadrata neće padati, naprotiv.

"Sudeći po kranovima, koliko ih ima u gradu, jagma za stanovima ne prestaje. Procenjujemo da će potražnja za stanovima u Novom Sadu rasti, a samim tim i cena. Primetno je da dobrih stanova u ponudi nema dovoljno i da se praktično, čim se zakopa prvi ašov, već prodaju svi dobri stanovi. Konkurencija jeste jaka, međutim, potražnja je još jača. Zapravo, zbog povoljnih stambenih kredita, koji nikad nisu bili niži, a i usled velikih migracija, novo stanovništvo koje se doseljava u Novi Sad je u potrazi za novim stanovima. Uz dobre stambene kredite, stanovi lako 'planu'. To je jedan trend koji se neće tako lako zaustaviti. Tu je i poboljšana ekonomska moć kupaca, čemu doprinosi i veliki bum IT scene u Novom Sadu. Programeri imaju plate iznad proseka i mogu sebi da priušte kvalitetnije nekretnine. Sve novo što se napravi, sve se proda. Poteškoće postoje jedino kada se prodaju stanovi u prizemlju i potkrovlju", kaže Conić.

Dragana Radovančev iz agencije za nekretnine NS Group kaže za 021 da su cene skočile i zbog rasta cene građevinskog zemljišta.

"Troškovi izgradnje su takođe viši nego ranije, tako da je definitivno sad u ovom periodu najveća razlika između kupovine novog stana koji se kupuje od investitora sa PDV-om i neke sekundarne nekretnine", dodaje.

Lokacija i dalje odlučujuća za kupovinu

Conić dodaje da se kupci često odlučuju i za staru gradnju na naseljima koja su dobro urbanizovana, kao što su Novo naselje i Liman, gde mogu da očekuju da će naći i mesto da prošetaju svoje dete, vrtić, zelenu površinu i sve ono što čini komšiluk povoljnim za život.

"Primetili smo da se stanovnici Nove Detelinare sele u druge delove grada, gde postoji mogućnost parkinga, parkovi za decu i pse, dok to na Novoj Detelinari koja je skroz izbetonirana, jednostavno nemaju", navodi.

Radovančev kaže da su sve atraktivniji i novi bulevari, kao i deo Telepa koji se trenutno gradi.

Regionalni centri uvek primamljivi za naseljavanje

Demograf sa Prirodno-matematičkog fakulteta Daniela Arsenović kaže za 021 da Novi Sad beleži pozitivan priraštaj i to uglavnom zbog migracija, dok je prirodni priraštaj zanemarljiv.

"U Novi Sad najvećim delom dolazi stanovništvo iz drugih gradova Vojvodine, ali određen procenat čine i građani ostatka Srbije, kao i država regiona. Novi Sad kao regionalni, administrativni i kulturni centar prirodno privlači ljude koji su u potrazi za boljim životom", navodi Arsenović.

Dragana Radovančev ističe da je ulaganje u nekretnine koje se potom koriste za izdavanje takođe jedan od faktora koji utiču na potražnju stanova.

"Naročito je popularna kupovina stanova koji su namenjeni za kratkoročno izdavanje po principu 'stan na dan'", tvrdi Radovančev.

Uporedo sa cenom kvadrata, raste i cena kirije

Istovremeno, raste i cena iznajmljivanja stana. U Novom Sadu se i dalje može naći mesečni smeštaj za koji je kirija 100 evra, ali neretko je u pitanju garsonjera manja od 20 kvadrata. Garsonjere, jednoiposobni i jednosobni stanovi koji u proseku imaju 30 do 35 kvadrata ne mogu se naći za manje od 150 evra. U zavisnosti od opremljenosti i lokacije, vlasnici prostranijih stanova, od 40 do 100 kvadrata, naplaćuju od 200 do 1.350 evra mesečno.

Conić objašnjava da podizanje prodajnih cena stanova nije jedino što je uticalo na poskupljenje mesečne kirije za iznajmljivanje smeštaja u Novom Sadu.

"Ima jako puno ljudi koji izdaju 'stan na dan', jer se u njihovoj računici više isplati da iznajme stan nekoliko puta mesečno na kraće periode nego da nekom daju smeštaj na mesec dana ili više. Mislim da će te cene uskoro morati da krenu na dole, jer je jednostavno tržište prezasićeno, a najavljeno je i oporezivanje ovakvih preduzetničkih poduhvata", zaključuje Conić.

Novosađanima koji žele da kupe solidan krov nad glavom ne vredi da kreću u ovu avanturu ukoliko u "džepu" nemaju barem 40.000 evra, saznajemo u agencijama za nekretnine.

A za ovu svotu može da se kupi garsonjera u bilo kom delu grada, ali i jednoiposoban pa čak i dvosoban stan na Staroj Detelinari, Satelitu, kao i na Adicama gde su stanovi u izgradnji. Takođe po jeftinijoj ceni moguće je kupiti stan koji je u procesu legalizacije u bilo kom delu grada.

– Zbog potrebnih ulaganja, najjeftinije su starije nekretnine na Detelinari i Satelitu, a cena posebno pada u zgradama koje nemaju lift, a nekretnina se nalazi na poslednjem spratu. U ovim naseljima jeftino mogu da se kupe i oni stanovi koji nisu renovirani ili oni u koje se godinama ni dinar nije uložio. Tu se prvenstveno misli na vodovodne i kanalizacione cevi, zapuštene podove ili zidove. Osim toga, po dosta povoljnim cenama su i stanovi u nadogradnji, nekretnine koje su u procesu legalizacije, ali i stanovi sa velikim kosinama, gde kroz pola stana morate da prolazite pognuto – kaže nam Svetlana Miškov, vlasnica agencije za prodaju nekretnina "Domus" u novosadskom "Apolo centru".

Prema njenim rečima, na ovim lokacijama cena kvadrata kreće se od 900 do 950 evra, kao i od 850 do 950 evra na Adicama.

Starije i nesređene nekretnine u istim kvartovima su 20 do 30 odsto jeftinije, jer, kako saznajemo, uvek dolazi do cenkanja između kupca i prodavca.

Kako još saznajemo u agencijama za prodaju nekretnina, i dalje su ubedljivo najtraženije garsonjere i jednosobni stanovi, zbog čega je njihova cena i najviša. Poređenja radi, za jednu sređenu garsonjeru na atraktivnoj lokaciji izdvojićete isto novca kao i za, recimo, jednoiposoban stan na Staroj Detelinari ili Satelitu.


Inače, cena po kvadratnom metru u vojvođanskoj prestonici kreće se u proseku od 850 do 1.700 evra, a koju ćete cenu platiti zavisi da li kupujete stari stan, nov i završen ili nov stan koji je u izgradnji.

Najtraženije lokacije za kupovinu stanova su i dalje Limani, Grbavica, Bulevar oslobođenja, okolina Železničke stanice, Žitni trg, Riblja pijaca i Podbara, kao i deo grada oko Betanije.

U ovim kvartovima kvadratni metar u novogradnji kreće se od 1.350 do 1.400 evra. Oko 1.150 do 1.200 evra po kvadratu staju stanovi na Novoj Detelinari, 1.050 do 1.150 na Novom naselju, na Telepu su od 1.000 do 1.100 evra.

Kada je reč o kućama u Novom Sadu, i one mogu da se kupe po dosta povoljnim cenama. Na primer, kuća na Telepu od 209 metara kvadratnih sa placom, voćnjakom, stanom od 110 metara kvadratnih i visokim potkrovljem površine 99 metara kvadratnih sa terasom – uz mogućnost izgradnje još jednog stana – staje 73.000 evra.

Uknjižena kuća na Sajlovu od 130 metara kvadratnih na placu od 500 metara kvadratnih sa uređenim prizemljem i potkrovljem staje 72.100 evra. Takođe, kuća površine 106 metara kvadratnih sa dva stana na parceli 500 metara kvadratnih na Salajci staje svega 61.800 evra.